Jak sepsat nájemní smlouvu + vzor

Ať již stojíte na straně nájemce nebo naopak chcete nemovitost pronajímat, pohlídejte si, aby vaše smlouva měla veškeré náležitosti, které má mít. Později pak nemusíte litovat a řešit soudní spory.

Logicky tábory těchto 2 smluvních stran stojí proti sobě. Pronajímatel chce svou nemovitost co nejvíce hlídat a zároveň přitom chce vydělat. Naopak nájemce touží po co nejlevnější nemovitosti s co největší mírou volnosti. Nikdy ale nevíte, na koho narazíte, ať jste na jakékoliv straně. Tyto soukromoprávní vztahy chrání občanský zákoník. Konkrétně sbírka zákonů č. 89/2012, kde se můžete o svém počínání ubezpečit. My jsme se na něj podívali za vás. Na co tedy nezapomenout?

Nájemní smlouva

Zákon vyžaduje, aby nájemní smlouva bytu či domu vždy měla písemnou podobu. Obsahovat by měla tyto náležitosti:

1. Identifikaci účastníků. V nájemní smlouvě rozhodně nesmí chybět jméno či specifikace pronajímatele a nájemce. Všechny údaje byste měli mít ověřené, zejména neznáte-li osoby, se kterými jednáte. Obsahovat by měla smlouva také trvalé bydliště obou subjektů, nejlépe i s jejich rodným číslem nebo číslem občanského průkazu. Uvést můžete i kontakt, který se může hodit.

2. Předmět nájmu. Opět platí zásada, že čím více budete konkrétní, tím lépe pro vás. Objevit by se zde měly údaje z katastru nemovitostí, tedy číslo pozemku, adresa, konkrétní podlaží nebo přesné dispozice a výměra nemovitosti. Nezapomeňte si od pronajímatele vyžádat doklad o vlastnictví.

3. Platba nájemného a způsoby úhrady. Výše nájemného je to, oč tu běží. Částku mějte nejlépe rozpočítanou. Určete, zda je v ní započítána například výše stočného, úklid společných prostor, zálohy na plyn apod. Nezapomeňte na datum splatnosti. Uvést můžete také periodicitu nebo to, jakým způsobem platba proběhne. Nájemné se platí měsíčně pozadu.

Tip: domluvte se na platbě kauce, v zákoně označované jako jistota. Ta nesmí být vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného. Budete se chránit například proti poškození nábytku či nezaplacení nájmu. Stanovte si, za jakých podmínek je kauce vratná a jakým způsobem proběhne.

4. Doba nájmu. Důležité je v nájemní smlouvě uvést také dobu, na kterou se nájemní smlouva sjednává. Pokud není uvedena doba specificky, je automaticky sjednána na dobu neurčitou.

5. Ostatní práva a povinnosti nájemce a pronajímatele. Dle právníků je nejproblematičtější částí. Hodně ji ovlivňuje to, co si strany sjednají ve smlouvě. Při podepisování nájemní smlouvy se seznamte se stavem bytu či domu a jeho vybavením. Můžete přiložit také fotodokumentaci nebo přesný výčet pronajímaného příslušenství, stavu měřidel či počtu předávaných klíčů. Určitě se vám tento soupis bude hodit, až si budete nemovitost předávat zpět.

Na co si dát pozor a co je zbytečné do smlouvy dále dávat?

• Pro možné přihlášení k trvalému pobytu stačí na úřadě předložit nájemní smlouvu. Souhlas pronajímatele není k této žádosti potřeba. Ke zřízení sídla firmy již souhlas pronajímatele nutný je a opět musí být v písemné podobě.
• Počet lidí, kteří budou nemovitost obývat, se doporučuje udat přesným výčtem. Jakákoliv změna musí být okamžitě nájemcem nahlášena, nicméně pronajímatel osoby blízké, tedy třeba partnera či jeho potomky, nemůže odmítnout. Oznámit změnu musíte do 2 měsíců.
• Zvířata nemohou být zakázána. O zvířatech je třeba dopředu informovat, ale nelze se proti nim bránit. Jedinou možností je požadovat vyšší nájem nebo složenou kauci/jistotu (maximálně jsou to však 3 měsíční nájmy). Podmínkou je, že zvíře pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu nepůsobí obtíže nepřiměřené poměrům v domě.
• Kouření se smí. Bránit se vlastník nemovitosti může opět stejně jako u zvířat vyšším nájmem a požadovanou vyšší kaucí / jistotou (opět 3x měsíční nájem). Jako důvod může uvést hrozbu požáru nebo vyšší opotřebení vybavení.  
• Údržba a opravy nemovitosti? Zákon v této souvislosti říká, že nájemce hradí pouze drobné opravy a běžnou údržbu (malování, čištění podlah apod.) Větší opravy zajišťuje pronajímatel.
• Kdy může pronájemce do bytu vstoupit? Existují pouze tři situace. Za prvé pokud je urgentní situace (př. požár). Za druhé s ohledem na technický stav nemovitosti. (př. je-li nutná oprava). Za třetí končí-li smlouva (př. prohlídka za účelem prodeje). U bodu 2 a 3 musí pronajímatel o vstupu do bytu či domu nájemníkovi předem a písemně říci.
• Rozsah poskytovaných služeb je pouze o vaší domluvě a preferencích. Praxe je obvykle taková, že zálohy na energie si ponechává pronajímatel napsané na sebe. Doplňkové služby jako internet nebo kabelová televize je obvykle ponechávána na nájemci. Odpovědnost, administrativa, ale také rozsah služeb jde potom za ním.

6. Zánik nájmu. Záleží na naší domluvě, zda jej uvedeme do smlouvy ke konkrétnímu datu či na dobu neurčitou.

7. Závěrečná ustanovení. Chybět nesmí podpis a datum, kdy smlouva nabývá platnosti.

Prodloužení nájemní smlouvy

Rozhodující je, zda je smlouva na dobu určitou, kdy musíte učinit další kroky k jejímu prodloužení anebo je nájemní smlouva na dobu neurčitou, kdy se smlouva prodlužuje automaticky. Žádost o prodloužení nájemní smlouvy musí být v písemné podobě.

Dodatek prodloužení nájemní smlouvy s dobou určitou je nejtradičněji uskutečněn na jeden rok s případným prodlužováním, které probíhá formou dodatků.

Dejte si pozor na automatické prodloužení nájemní smlouvy. Pokud pronajímatel po dobu alespoň 3 měsíců po dni, kdy měl nájem bytu či domu skončit, nevyzve nájemce, aby byt opustil, tak platí prodloužení na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let.

Pronajímatel v případě nezájmu o prodloužení nájemce musí písemně vyzvat k ukončení!

Navýšení nájmu: V nájemní smlouvě je možné při prodloužení sjednat jak zvyšování nájmu, tak jej můžete smlouvou zcela vyloučit. Pokud problematiku navyšování v nájemní smlouvě ale neuvedete, tak platí, že hodnota navýšení, k němuž již došlo v posledních třech letech, tak nebude vyšší 20 %. Zároveň musí být částka srovnatelná s nájmy v okolí.

Nájemce buď návrh na zvýšení nájemného přijme a zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšeného nájemné, nebo pokud se nájemce do dvou měsíců nevyjádří či nesouhlasí se zvýšením nájemného, tak může pronajímatel dát návrh soudu, který poté rozhodne.

Nájemní smlouva na dobu určitou

Nájemní smlouvu lze uzavřít na jakoukoliv dobu, tedy jak kratší, tak delší časový horizont. V zásadě záleží na pronajímateli, zda si například nájemce chce otestovat nebo mít méně starostí a vytvořit období pronájmu delší. Nezapomeňte uvést ve smlouvě přesné zahájení užívání nemovitosti, ale také jeho konec. Výhody a nevýhody doby určité jsou následující:

+          Jistota, že víte, kdy vám nájem končí
+          Při prodlužování máte větší prostor pro navýšení nájmu
–          Pro nájemce konkrétní doba nemusí být atraktivní
–          Na prodlužování nájemní smlouvy musíte myslet a administrativně zajistit
–          Potřebujete-li svou nemovitost jako pronajímatel dříve, není to tak snadné

Nájemní smlouva na dobu neurčitou

V případě sjednaného nájmu na dobu delší než 50 let platí, že nájem byl sjednán na dobu neurčitou. Její výhody a nevýhody jsou následující:

+          Dlouhodobá spolupráce
+          Obvykle menší náročnost nájemce (opravy si zařídí raději sám)
–          Zákoník je spíše na straně nájemce (bydlení zákon považuje jako základ)
–          Výpověď je možné dát až po 3 nezaplacených nájmech
–          Nájemce byste měli znát a důvěřovat mu

Dodatek k nájemní smlouvě

Dodatek má opět písemnou podobu. Není možné jej oznámit emailem nebo po telefonu. Je praktické dodatky číslovat, protože ke smlouvě jich může být takto uzavřeno více. Pokud je dodatků tolik, že znesnadňují přehlednost původní nájemní smlouvy, je nejlepší smlouvu celou sepsat novou. Dodatek uzavírají stejné osoby jako nájemní smlouvu, je možné si ale najít zplnomocněného zástupce.

Dodatek opět musí obsahovat:

• Identifikaci účastníků
• Text dodatku
• Účinnost platnosti
• Datum + stvrzení podpisem

Nájemní smlouva na byt

Smlouva o nájmu bytu nemusí obsahovat jeho přesné označení, výčet příslušenství, rozsah jeho užívání ani přesný způsob výpočtu nájemného. Aby smlouva byla platná, musí obsahovat předmět zájmu a to, zda za jeho užívání pronajímateli náleží nějaká odměna.

Nájemní smlouva na dům

Podléhá stejným pravidlům, jako nájemní smlouva na byt. Musí být tedy označeny obě smluvní strany, opět musí obsahovat předmět zájmu, dobu nájmu a nezbytné informace o nájemném.

Ukončení nájemní smlouvy

Nájem bytu či domu může zaniknout:

Uplynutím doby (prolongací). Jedná se o dobu sjednanou ve smlouvě.

Dohodou stran. Nikdo nebrání předčasnému ukončení nájemní smlouvy dohodou. Není v ní podstatné, zda byla na dobu určitou či neurčitou.

Odstoupením od nájemné smlouvy. Odstoupit od smlouvy není možné, není-li uvedeno jinak (například pokud pronajímatel nespolupracuje) a je nutné ji vypovědět.

Výpovědí. Výpověď z nájmu sjednaného na dobu neurčitou nájemce může udat kdykoliv (i bez udání důvodů).

Tip: nezapomeňte při předání na tzv. předávací protokol. Ten obsahuje například stav měřidel či stav předávaného majetku.

Platí 3 měsíční výpovědní lhůta, není-li sjednaná výpovědní doba jiná. Výpovědní doba začíná běžet od prvního dne následujícího měsíce, co výpověď došla druhé straně. Bez výpovědní doby se lze s nájemcem rozloučit pouze pro porušení nájemní smlouvy zvlášť závažným způsobem (Př. odsouzení za úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli). Dalším důvodem je má-li být byt užíván bezodkladně pronajímatelem (př. v případě rozvodu).

Výpověď nájemní smlouvy sjednané na dobu určitou může nájemce dát pouze tehdy, změní-li se okolnosti do té míry, že po nájemci nelze požadovat, aby v nájmu pokračoval (př. změní práci nebo je-li vyhoštěn).

Tip: Pokud chcete mít při pronájmu nemovitostí jistotu, že je vše v pořádku, můžete využít zpracování nájemní smlouvy nebo podnájemní smlouvy advokátem.

Vzor nájemní smlouvy i s předávacím protokolem

Stáhnout vzor nájemní smlouvy ve formátu Microsoft Word (.docx)

Stáhnout vzor nájemní smlouvy pro starší verze Microsoft Word (.doc)

Stáhnout vzor nájemní smlouvy ve formátu PDF (.pdf, nelze upravovat)

Vzor nájemní smlouvy byl vytvořen na základě vzoru aplikace zvladneme.cz.